法律Q & A >>租屋糾紛 >> 遲付租金與房東之解約權

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      遲付租金與房東之解約權

    房東某甲將店面一間出租給房客某乙,租期一年,租金每月10萬元,押金三個月,且約明如房客一期租金未付,房東可以立即終止租約,房客應無條件遷離。請問,當房客出現欠租時,房東要在其欠租第幾個月時主張終止租約才算合法終止?如房客主張用押金抵償,則房客必須欠租幾個月後房東才可終止租約?

      雋理法律事務所 王啟安律師:

    首先,帶各位看民法第440條第2項規定:「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。」另外,土地法第100條第3款則規定:承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時,出租人得收回房屋。表面上這兩個條文有所牴觸,換句話說,如依民法規定,房客欠租達2個月後經催告仍不付房租就可終止,但土地法則規定,房客可以主張用擔保金抵充,經抵充後仍積欠達2個月以上後經催告仍不支付租金,房東才可以終止。以本案例而言,如依民法規定,房客「可以」欠租2個月,但如依土地法規定,房客「可以」欠租5個月,因此,司法實務向來認為:民法的規定用在定期租約(一定租期內欠租時),土地法的規定用在不定期租約欠租情況,各有各的適用情況。

    但在租約期間內,如果房客欠租2個月並且要求用押金抵償租金時,房東可以拒絕而合法終止租約嗎?由於土地法第99條規定,押金以兩個月為限,且超過兩個月之部分,房客得主張抵付房租。因此本案例情況,房客確實有溢付押金1個月份,此部分得抵充租金,因此,本件情況,房客必須欠租3個月後,經催告仍不付租金,房東才可以終止租約。但如果本例情況押金只有兩個月(沒有溢付押金的情況),則房客就無從主張用押金抵充房租喔。(參考文獻:最高法院100年度台上字第725號民事判決;以下節錄)

    按以現金為租賃擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額;已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部分抵付房租,土地法第九十九條定有明文。又以承租人遲付租金為終止原因者,必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額,經定相當期限催告,承租人於其期限內不為支付者,始得終止租約,此觀民法第四百四十條第一、二項規定自明。是承租人支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額,如承租人表示以擔保金抵償,須抵償後遲付之租金達兩個月之租額,出租人始得定期催告承租人給付租金,必待承租人仍不於期限內支付,出租人始得進而終止租約。