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      房屋遭人無權占用之損害額

    案例:
    南部老家的空屋一間,由於門鎖已壞,近十年來遭鄰居霸占擺攤,最近想把鄰居趕走收回自用,又想跟他收這10年來無權占用的費用,是否可行?如何計算我的「損害額」?

      雋理法律事務所 王啟安律師:

    一、無權占用他人土地或房屋,在法律上構成不當得利;亦即,無法律上原因而受有利益(使用他人土地或房屋之利益),致屋主受有損害,此時,屋主得向無權占用人請求返還不當得利。在案例所舉情形,不當得利的計算方法規定在土地法第97條:按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

    二、具體計算方式:
    (1)土地申報總價:可到地政事務所列印土地謄本,上面有每平方公尺的申報地價以及土地的總面積(平方公尺),據此可計算出該筆土地的申報總價。
    (2)建築物申報總價:一般坊間多以為用房屋稅單上的課稅現值為計算標準,這是錯誤的。正確的計算方式是以房屋的「估定價值」為計算標準。而房屋的估定價值,在各縣市政府地政處均有列管,因此,訴訟上必須由法院函詢地政處查知。
    (3)以上兩筆數據加總後,乘以10%所得的數字,為一年租金的上限;因此計算每月租金還必須再除以12。但司法實務上殊少以上限10%計算,大多依地段以5%~8%計算)

    三、計算出每月租金後,再乘以對方無權占用期間的月數。但,依據法律規定,此項損害額性質上為「相當於租金之不當得利」,因此,多數見解認為請求權時效只有五年,也就是只能回溯追償近五年相當於租金數額的不當得利。但是,最高法院有少數見解認為得追溯15年的不當得利。