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      建築物外牆磁磚剝落砸傷路人,誰該負責

    一、某一無管委會組織之五層樓A公寓,因該公寓年久失修,某日甲經過,遭A公寓3樓外牆剝落之磁磚砸傷。

    二、某一棟設有管理委員會之B大廈,因管委會怠於維護,造成經過之某乙遭3樓外牆剝落之磁磚砸傷。

    以上案例,問三樓住戶、管委會或全體住戶,何人應對甲、乙負損害賠償責任,是否因A公寓、B大廈有無設置管委會而有所不同?

      雋理法律事務所 王啟安律師:

    (1) 公寓大廈的外牆原則上如同電梯、樓梯間等公共空間,依《公寓大廈管理條例》第3條第4款規定,屬於全體區分所有權人之「共用部份」。但共用部分亦得依公寓大廈管理條例第3條第5款的規定,約定供特定區分所有權人使用,而成為「約定專用部分」,例如約定外牆供特定區分所有人懸掛廣告看板、LED燈箱使用。 《建築法》第77條第1項規定:「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」,全體區分所有權人對於法律上屬於共用部份的建築物外牆,應注意共同確保其構造安全,由全體親自共同維護、管理、修繕,或依公寓大廈管理條例第29條第1項之規定成立管理委員會(下簡稱「管委會」)或推選管理負責人代渠等全體共同維護、管理、修繕。 因此本案例中之建築外牆磁磚剝落砸傷他人時,因B大廈設有管委會,故應由管委會對某乙負民刑事之法律責任;而未設有管委會之A公寓,則全體區分所有權人均須一同對某甲負民刑事之法律責任。假如該外牆已交由3樓之住戶約定專用,則由該住戶承擔相關法律責任。