甲乙丙丁四人共有一筆不動產，持分均等，甲乙兩人交好而與丙丁兩人不睦。

一、對於該筆不動產之管理或使用方法每次開會表決都是2:2(甲乙主張出租以收租，丙丁反對；丙丁主張將不動產信託，甲乙反對)，始終無法有多數決，請問該怎麼辦?甲乙可以訴請法院判決定期管理方法嗎?

二、甲乙想變賣自己的持分需徵得丙丁同意嗎?丙丁有無優先購買權?

三、甲乙想變賣整筆不動產，是否可行?有無其他方法使甲乙丙丁結束共有關係?

一、甲乙不得聲請法院以判決或裁定定共有物管理方式：
1.民法第820條第1項於民國98年修正後，共有人得以多數決方式定共有物管理方法。然本件甲乙與丙丁均無法跨越該條所規定之門檻，亦即共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾三分之二。
2.在此僵局下，民法並未賦予共有人得訴請法院決定分管方式之訴權，此與共有物分割時，若協議不成得訴請法院裁判分割不同。最高法院69年度第7次民庭提推總會決議 二 亦採此種見解，認為於法無據，各共有人不得訴請分管。

二、甲乙得自由變賣自己的應有部分且不須經他共有人丙丁同意，但丙丁得主張修先購買權。
1.民法第819條第一項規定共有人得自由處分其應有部分，應有部分所指的就是俗稱的「持分」，而處分則包括買賣、設定地上權、設定抵押權等行為，依上開規定，共有人得自由處分其應有部分，不須經他共有人同意即可為之。但處分共有物之特定部分，仍須共有人全體同意或經多數決始可為之。（詳見下述第三點。）
2.因本件之共有物為土地，土地法就共有物之處分，設有特別規定。土地法第34條之1第4項規定，「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，此條之目的在於簡化、或消滅共有關係，已促進物之經濟效益。因實務上使用土地法第34條之1第4項之機會很高，故內政部頒部「土地法第34條之1執行要點」中之第10點，有以下規定：

本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：
（一）部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
（三）他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
（四）區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。
（五）區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有本法條優先購買權之適用。
（六）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。
（七）本法條之優先購買權與土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條或民法物權編施行法第八條之五第三項規定。但與民法物權編施行法第八條之五第五項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。
（八）共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。
（九）權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
（十）共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之。
（十一）土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。

三、甲乙未經丙丁同意不得變賣整筆土地。甲乙得以協議分割共有物，或請求法院裁判分割共有物。
1.民法第819條第2項規定，「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」，而本件之共有物為土地，土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。故甲乙丙丁得以多數決方式，決定共有物全部或特定部分之處分。然本件甲乙二人未得丙丁同意，而未達多數決之門檻，故不得變賣整筆土地。須特別注意的是，民法第819條及土地法第34條之1第1項之處分，並不包含分割行為在內。分割雖然亦為共有物處分之一種，然而民法第823條及第824條已經規定共有物分割以協議分割或裁判分割之方式，因此實務認為（最高法院74年台上字地2561號判例）亦認為，共有物分割不得以多數決為之。
2.甲乙丙丁在此種僵局中，得協議分割土地，或請求法院裁判分割共有物。

1.)分割共有物訴訟屬於固有必要共同訴訟，須以全體同意分割之共有人全體為原告，並以其他反對分割之共有人全體為被告，向法院提起訴訟，始為適合。
2.)於分割判決中，法院之判決不受當事人聲明之拘束。期判決之分割方法，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之價值等，符合公平經濟原則，其分割方式始為適當。
3.)而裁判分割，主要有以下幾種方式：

i. 原則上以原物分配於各共有人。（民法第824條第2項第1款本文）
ii. 以原物分配如有事實上或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償。（民法第824條2項第1款但書、地824條第3項）
iii.將原物之一部分分配於各共有人，其餘部分則變賣後將價金依共有部分依共有部份價值比例妥為分配。（民法第824條第2項第2款後段）
iv. 變賣共有物，以價金分配於各共有人。（民法第824條第2項第2款後段）。

4.)不動產共有人之一人或數人，經法院判決為原物分割確定者，當事人之任何一造均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，無庸法院另對造協助辦理登記。